第一财经记者陈小滢报道

江苏高层建筑规划建设管控：城市天际线优化与居住品质提升新举措|

近年来，江苏省住建厅出台《关于加强高层建筑规划建设管控的指导意见》，明确要求各地严格限制新建100米以上住宅建筑。这项被称为"江苏限高令"的政策，正在重塑省内城市建设格局，引发社会各界对城市发展模式转型的深度思考。

一、政策背景与核心要求解读

江苏省自2023年起实施的住宅限高政策，基于城市安全、生态宜居和资源集约三重考量。技术规范明确要求：

1. 全省新建住宅建筑高度原则上不得超过80米（约26层）
2. 特殊地段确需建设100米以上超高层住宅的，需经专家论证并报省级部门备案
3. 沿城市重要景观轴线、历史文化街区等敏感区域，建筑高度需进行视线模拟分析

政策配套的容积率调整机制，允许在保证日照、通风等居住品质的前提下进行适度开发强度补偿。据住建部门统计，新政实施首年，全省超高层住宅报建量同比下降72%，城市开发正从"向高空要空间"转向"向品质要效益"。

二、城市空间重构带来的四大转变

南京河西CBD的规划调整具有典型示范意义。原计划建设的350米双子塔住宅项目，经重新论证后调整为180米商务办公综合体，配套建设10万平方米中央绿地。这种转变体现在多个维度：

1. 空间形态优化：苏州工业园区通过"高度梯度管控"，形成由金鸡湖向周边逐级降低的天际轮廓线
2. 功能混合提升：无锡太湖新城在限高区域内试点"垂直街坊"，将商业、文化、居住功能在80米高度内复合布局
3. 安全韧性增强：南通市将节省的超高层建设成本，转投于地下综合管廊和消防应急救援体系建设
4. 能耗管控升级：徐州市新建住宅项目全面执行75%节能标准，高层建筑单位面积能耗降低23%

三、居住品质提升的实践创新

在常州某限高试点社区，开发商创新采用"叠院+空中花园"设计，将传统33层住宅转化为12层叠拼院落。项目数据显示：

指标	传统高层	限高项目
容积率	3.0	2.8
绿化率	35%	42%
户均日照	2.5小时	4.2小时
公摊面积	25%	18%

扬州古城保护区内，某项目通过"新中式院落群"设计，在限高24米条件下实现1.8容积率，既延续历史文脉，又创造每平方米溢价3000元的市场价值。这种"低密高质"开发模式，正在重构江苏房地产价值评估体系。

江苏省的住宅限高政策绝非简单的"限高"，而是城市发展理念的全面升级。从南京江北新区"垂直森林"试点，到苏州古城"见缝插绿"改造，各地正探索兼顾城市形象、居住品质和生态效益的新型建设路径。这场"限高"引发的城市进化，或将为中国城镇化下半场提供重要范本。-

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